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核心观点

2023年上半年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，市场对政策宽松预期进一步强烈，核心一二线城市仍有释放空间，政策催化下板块仍具备配置价值。

行业：基本面弱复苏，政策有望再释放。销售高开低走，2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕，市场复苏动能衰退。6月百强房企销售金额同比下降27.6%，累计销售金额同比下降0.4%。二手房市场热度较高，重点14城1-6月成交面积同比增长43%，部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。土地市场成交量下滑，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，同比下降25%。城市“缩量提质”的供地策略下，市场热度有所回升，上半年整体溢价率增至6.4%，同比上升了4.4pp，但随着供地规模的增加，流拍率呈上升趋势。政策方面，首二套主流房贷利率降至4.0%/4.91%，LPR下调打开下降空间，二季度调整力度和频次趋缓，目前来看前期政策对销售提振效果仍有限，有待政策进一步释放，但预计政策仍将以稳为主，城市局部调控仍是主基调，一线以及强二线城市有望放松交易限制，包括放宽非核心区域购房要求、下调二套房首付比例等。

企业：央国企市占率提升，强者恒强延续。上半年TOP10房企操盘金额门槛同比增长15.3%，TOP20增长4.7%，TOP30和TOP50分别降低15.8%和10.8%，头部集中效应增强，越秀（+71%）、华发（+56%）、建发（+54%）、中交（+52%）、华润（+41%）、招商（+40%）等累计表现较好。截至6月末百强房企新增土储货值14120亿元，同比下滑12%。新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占比60%，城投平台以及民企拿地金额占比分别为18%和22%，民企数量增多、城投数量减少。新增货值超过百亿的房企为32家，同比减少8家，华润、滨江和万科位列前三。

行业复苏动能较弱，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）房企：华发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团；2）物企：华润万象生活、中海物业。

风险提示：销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。

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