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提问：雕叔你好！坐标自贡，四线城市，最近缺资金正在卖房，挂个半年都没卖掉，降价了一次但还是卖不出去？怎么回事啊！
【资料图】
回答：首先，三四线城市人口净流出非常严重。甚至有些城市开始免费供读大学，但前提你毕业后要留在当地工作六年，你说现在有多缺人才。现三四线城市在教育、卫生、医疗等方面的发展前景和资源质量远远低于一、二线城市。因此，多年来，三四线城市的富人一直在寻找一二线城市买房的办法，他们就是在为子女学习，为将来将来去看病方便些。他们自己也不想在当地买很多房子。而那些年轻人，本来没有办在一二线城市买房的。然而，在过去两年里，大城市放宽了户口限制，申请落户的门槛降低，吸引了无数的年轻人申请定居。这对一线城市和二线城市来说当然是个好消息。然而，一线城市的抢人才大战拉开后，这样使得三四线城市最后有能力的接盘侠刚需者都被抢走了，将来又会把房子卖给谁呢？还有三四线房价脱离经济基本面，刚需没能力接盘。二手房的价格谁说了算？自然是有房一族，说白了就是炒房客。但问题是，买房的人能给出投机者满意的价格吗？在过去，当房价还在4000元的时候，或许可以咬牙切齿凑个首付。但现在，房价是1万起直接追一线城市和二线城市，依靠3000元的月薪，你能接受这个价吗？最后，新房太多了，影响了二手房交易.站在城市的最高处看，到处都是楼盘工地，可以预见未来会有无数的新房涌入市场。而楼市的需求量却不在不断减少，这样一来大家都愿意选择新房，毕竟一个小区几百套房子，选择空间非常大。
提问：雕叔你好，前天在申请了一手房的首次公积金提取，今天公积金中心审批没通过，原因是商贷第一期还没还款，我这边的商贷第一期还款是本月20号，那么是等20号第一期还完后会自动审批通过吗?或者另外再预约一家银行在25号重新发起提取申请，不知道有没有问题，谢谢。
回答：提取公积金的时候，有几种提取:1、全款购买的角度，这样子提供发票等证件，可以按照买入的成交价提取公积金，请注意购买后2年内必须提取公积金，即便你是按揭贷款买的，也是可以按照全款提取的。2、按揭贷款买房的角度提取公积金，需要提供借款的资料，第一次只能提取首付款，然后提取月供(连本带利)。具体操作，也分申请商业还是申请公积金，提取方便有不同的。你的情况提取失败，通常原因是:你的放款尚未上征信，故而无法认定你的贷款可信度或者审核提取人要求有记录，这样子，那你得有一笔月供上征信方可提取(不是扣款即可，需要征信更新已经有一个月)你的情况，我建议，稍等一下，等月供一次已经上征信即可提取公积金的。
提问：雕叔你好！麻烦请问中介带过去售楼部买房，然后中介跟我说可以返我1w的佣金，这种方式是否靠谱？是否会影响我买房？感谢您百忙之中抽空回答一下！
回答：有一些楼盘，中介把客户带到售楼部成交就会有佣金（每个楼盘，平台可能不同）。无论是通过中介还是通过售楼处，只是买房的渠道只有不同。比如售楼处就是开发商的旗舰店。你可以直接进入商店买房。而中介呢就像开发商的网店或经销商。从本质上讲，它可以为客户提供购房需求。不管你通过中介买房或者开发商那里买的出来问题开发商都要负责。你说的这样是说明开发商楼盘不好卖，给中介的佣金高，中介才乐于分享的。这不影响您买房，所有流程都与开发商对接的，只是您属于中介客户。至于靠不住，就看中介有没有职业道德！
提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！
回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。
提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
提问：你好 ，雕叔，看了一个盘，第一次开盘选房，根本没头绪，麻烦给个参考呗，谢谢。
回答：开盘时，购房者的大部分时间都是在等，真正的用在选房看房的时间其实很短，应该熟悉开盘的流程，做到心中有数，买不到心仪的房屋也不要着急。切不可作出一时冲动而下定的举动。房源销控表上不可能显示所有的数据，有的单价，优惠前总价没有显示，建议看好提前算出单价，如果单价超出你的预期，那建议你最好不要下单。要提前确定哪几栋楼、哪些户型涉及到开盘，根据自身的需求和对于开盘的基本信息的了解做好几套预购方案，毕竟房源有限。开盘之前楼盘一般当天才会放出价格，但是购房者要提前根据销售人员给出的模糊范围，确定心理价位，确定自己的承受底线，如果开盘当天的价格超过了可以承受的范围，就放弃。
提问：雕叔你好，天府新区落户两年无社保无房，纯投资，请问推荐哪里?天府新城还是新东安城?谢谢!
回答：肯定是天府新区啊，一个城市中心，一个城市副中心，这个是差距。而且天府新区目前已经比较成熟了，东安新城还得看长线。纯投资，且一定是热点楼盘的，川发天府上城，远大中央公园，海伦天麓，恒大天府半岛，天府公园城，如果贵一点的，不一定热点楼盘的，保利和光屿湖，天府里，麓湖等，都值得买。
提问：请问雕叔，我现在想主打投资，目前看重温江的光华新城，还有新都三河场这边的观澜鹭岛，价格很低，是洼地吧？值得投资吗？
回答：现在一般来说都不要动辄谈投资了，在成都一方面是投资很难，另一方面你看重的这些地方，房价之所以便宜，真不该找找自身的原因吗？目前可以说，他们基本没有潜力了，光华大道这一带，自住的属性比较高，也比较宜居，可以说是有一定的性价比，但是投资的话，一方面发展方向不在这里，另一方面楼市的表现也很不尽如人意，此前指导价覆盖这个板块，很快房东都扛不住，纷纷降价到指导价，可以看得出这一带房价承压能力是多差，因此遑论投资潜力，是没意义的。至于观澜鹭岛，投资不合适，整体虽然价格便宜，但是二手房也差不多，这个地段相对偏僻，配套不足，只能说适合本地置业者吧，然后能基础保值就不错了，增值动力是不足的，需要整体楼市的行情抬升，而目前看不到行情。
提问：雕叔你好！新人首问。我在青羊有一套房子还未交房(有按揭贷款)，为了个父母分开住，想在锦江买一套二手房，总价100万左右，准备用公积金贷款，应该是首付5成哇?昨天新政接下来对二手房会不会有影响，有没有可能降价呢?请给个建议！
回答：参照深圳来看，至少成交量是大幅降低的，量在价前，成交量大幅下跌后，理论上房价还是会回落的。当然，回落的幅度，和这个楼盘之前的涨幅大不大有关系，这个要看最后指导价出台的细则和执行情况，如果之前就没涨过，那估计也没有太大下跌空间。至于该不该买，我认为观望一段时间，等市场平稳再入，毕竟我们是熬不赢房东的。
提问：雕叔，您好！我们是外地人，但孩子毕业在上海落户了，还没有结婚。我手里有600万，愿意以孩子的名义给他买套房，孩子在浦东内环中心上班，雕叔建议一下买哪个地段的房子合适，买2室还是1室的呢？另外老家有2套房，总价值250万。
回答：你好，在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：第一、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫。第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，特别是一线城市的房子，在做出卖出的决定的时候更是要慎之又慎！子弹600，有购房资格，买上海非常正确，没有任何问题，而且今年时机还不错。上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了，尽量买2室。具体投资价值高的板块及楼盘分享，详见知识星球内部！
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