改善族是当下楼市“主力军”。观海新闻／青岛早报记者薛雅方摄
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2023年即将过半，楼市行情也走出了多年未有的行情。首先是2月初，犹如“旱地拔葱”快速起量，这一热度一直延续到3月中旬。之后，4月市场呈现放缓态势。而在刚刚过去的5月，市场也未见明显起色。来自卓易数据的统计，5月单月青岛新建商品房成交8502套，成交10．57万平方米，成交总价161．78亿元；环比4月分别上涨12．55％、12．79％和8．82％；同比去年分别下降19．12％、11．81％和6．19％。其中5月新建住宅成交6720套，均价15822元／平方米。另外，截至5月31日，2023年1—5月青岛新建商品房网签成交42790套（不含退房），成交面积516．08万平方米，成交总金额773．45亿元，分别同比去年上涨5．7％、10．2％、11．7％。整体数据虽不及去年同期，但整体有了向好的表现。
除此之外，根据有关数据统计显示，在众多房企中，金茂、海信表现抢眼，上个月海信又拿下多个地块，金茂也有新盘入市。所以，在买房时大家不妨考虑跟着销量热点选房。
张村河片区竞争激烈
考察房子是否旺销，去化周期是一个重要指标。所谓去化周期，就是库存要多久能卖完。在全市所有区域中，原市北区的去化周期只有8个月，为全市最短，整体流转速度很快。同时该区域也有一定的局限性，即入市新项目太少。曾被称为“浮山后F4”的金茂府、国泰华府、青啤静澜山以及金地华章，目前都已进入销售尾声。具体来看，国泰华府和金地华章2个项目已是尾盘，青啤静澜新房已全部推出上市，而体量最大的金茂府悦府在售好楼层也不多了。
再来看一下高新区，由于3月份大量人才公寓转化为商品房，加上青特新地块也将入市，3月底去化周期迅速增长，达到31个月。到了四五月，中欧国际城C7地块和青特中欧滨湖国际开盘热销，5月底去化周期回落到13个月。
除了以上两个区域，城区最热的板块莫过于李沧区东部和张村河片区，李沧区东部未来在售楼盘达10个左右，昆仑天麓湾发布案名和产品；青山湖岸正式开盘入市；而亿联签约刘家下河，预计新增50万平方米的新盘。在今年一批次土拍中，李沧区3宗地块全部成交，金茂拍得2宗，继续扩容世园金茂府，和达拍得长涧地块。
今年以来，崂山区的张村河片区逐渐走入大众视线，并成为开发热点。越秀＆青铁新地王在4月份诞生，而海信也刚刚拿到了张村河018地块。目前，片区内在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型及高总价；海信和华润在拿地后加速入市，其中华润崂山悦府已经开盘，海信君玺展厅开放，静山悦府已是现房销售。记者分析该片区众多项目的特点，除了鲁信有邻花园走的是“超大户型”这一差异化定位之外，其他项目之间均面临着激烈的竞争。
改善族依然是市场主力
根据有关数据显示，5月青岛新建商品住宅成交6720套，环比上升3．53％；成交面积为826123平方米，环比上升3．10％；成交均价为15822元／平方米。从各区成交情况来看，5月份胶州市以新建商品房成交1207套，成交面积为183300平方米的成绩居各片区成交面积榜首位；原胶南市以成交1387套，成交面积149755平方米的成绩位列成交套数榜第一名。5月份青岛楼市新建商品房价格较高区域为崂山区，新建商品房均价为42251元／平方米；较低区域为莱西市，新房均价为6161元／平方米。
在青岛全域各区市中，胶州市、平度市和莱西市新房均价未过万元。而在主城中，城阳区房价则是最低的，均价为13992元／平方米，套二小户型可以在百万元以内拿下，依然可以满足刚需族购房的需求。另外，李沧区新房均价为23210元／平方米，小户型总价也可以控制在200万元以内，依然可以满足部分年轻人的购房需求。
楼市价格相对稳定，让很多初入社会的年轻人也能通过努力快速实现安家的梦想。但对市场主流来说，改善族依然是市场主力。2023年1—5月在全市的商品住宅去化中，100平方米以下的占比只有21％；100—120平方米面积区间占比最多，达38％，若将该比例与120—150平方米面积区间相加，合计约70％，相比去年全年增加3％，这意味着青岛市场进入“大改善”时代。同时，从2023年新增供应产品结构来看，改善型产品占比扩大，地价推动产品档次升级，中高端改善产品已成为市场供应主力。
二手房变现压力转嫁卖方
二手房方面，来自锐理的数据显示，5月青岛二手房住宅成交5879套，环比下降8．73％，成交面积约54．44万平方米，环比下降9．32％。整体来看，新房与二手房住宅的成交量逐渐分化，二手房目前下跌行情较为明显。在各区域表现中，原黄岛区以1614套居首，新房、二手房住宅成交基本持平，二手房整体成交量环比走低，不过幅度不大；其次是市北区成交1142套，二手房成交量较之新房多两倍，差距明显。而李沧区、崂山区二手房已进入存量房市场。不过需要注意的是，截至目前，青岛二手房挂牌量在9．4万多套，处于高位运行。成交量方面单套成交周期有所延长，成交价也出现下调。从市场调查来看，不少主城区二手房房东开始出现急售心理，但是部分老旧房源降价出手效果不佳。就目前二手房现状来说，如果没有学区等配套资源，变现压力已逐渐转嫁到卖房者一方，所以想要选择二手房的购房者，还有机会再砍价。
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谁是市场NO．1？
跟着销量去买房
除了楼市成交数据，各房企前五个月的销售排行也已经公布。来自卓易数据统计，前5个月卖得最好的房企是金茂，网签42．79亿元，签约面积达到20．28万平方米。金茂业绩主要来自于大云谷金茂府，为21．44亿元，另外世园金茂府也卖了10．27亿元，金茂中欧国际城销售额度为6．46亿元。海信地产网签42．69亿元，主要来源于重仓的崂山区，海信依云小镇7．89亿元、海信国际中心5．42亿元、海信璞悦4．35亿元、海信君澜网签3．43亿元、海信盟旺世家二期2．21亿元；海信凤台世家、海信花街小镇、海信北涧山居都超过1．5亿元；海信公园里、海信城、海信松山居、海信星海湾、海信红岛府、海信灵山湾均超过1亿元。
而去年年底海信拿下崂山张村河海信君玺地块，项目展厅已经开放，刚刚结束的土拍又获得张村河018地块以及市北区郑州路地块，以及去年二级市场获得的海德山庄也将成为海信地产今年的重要力量。
在房企销售排行榜单中，融创中国从第一的位置滑落到第三，网签32．76亿元，网签面积23万平方米，主要销售来源于青岛东方影都12亿元、融创中心9．05亿元、融创崂山壹号院3．39亿元、融创影都壹號2．95亿元、腾讯双创小镇2．85亿元。另外，青岛本土房企和达集团位列第四，网签总金额28．62亿元，签约面积第三名，约21．89万平方米，和达山语城4．99亿元、和达和山3．01亿元、和达智慧生态城2．96亿元、和达云顶2．87亿元、和达云辰2．80亿元、和达棠颂2．11亿元。君一控股网签26．15亿元，主要得益于海尚府4．47亿元，海尔产城创奥园翡翠云城3．44亿元、海尔产城创翡翠公园2．98亿元、波尔多小镇2．94亿元、海尔产城创中央花园2．67亿元、云玺2．37亿元
另外，在新建住宅市场中，2023年1—5月青岛TOP10项目累计销售合计约115亿元，分化趋势更为明显。其中大云谷金茂府成交21．02亿元位列第一；排名第二的青啤静澜山签约251套，成交12．36亿元；东方影都涉及集中网签，签约额达到了11．83亿元，位列第三。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
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